Wynajmujesz mieszkanie? Sprawdź jakie są rodzaje umów najmu i którą umowę najmu wybrać

Zanim w skrócie omówię, jakie występują rodzaje umów najmu lokali mieszkalnych, zamieszczę kilka pojęć i krótkich definicji, które w użyciu codziennym są mylnie i zamiennie używane.

  • Wynajmujący – właściciel nieruchomości lub osoba posiadająca inny tytuł prawny do nieruchomości, niż akt własności, np. umowę najmu, umowę dzierżawy, umowę użyczenia;
  • Najemca – osoba, będąca lokatorem zamieszkującym wynajmowany lokal;
  • Czynsz najmu – wynagrodzenie lub też opłata za wynajem nieruchomości uiszczana przez Najemcę na rzecz Wynajmującego;
  • Opłaty niezależne od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
  • Koszty utrzymania lokalu - należy przez to rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:
    a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
    b) zarządzania nieruchomością,
    c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
    d) ubezpieczenia nieruchomości,
    e) inne, o ile wynikają z umowy;

Umowy najmu lokali mieszkalnych reguluje Kodeks Cywilny - przepisy artykułu 659 i następne regulujące najem, a także Ustawa o Ochronie Praw i Lokatorów, skrót OchrLokU, której przepisy w stosunku do Kodeksu Cywilnego są nadrzędne (lex specialis), a więc większość praw i obowiązków Wynajmującego i Najemcy odnajdziemy właśnie w tym akcie prawnym. Nie trudno się domyślić, że Ustawa o Ochronie Lokatorów ma za zadanie … chronić lokatorów, a więc Najemcy w świetle wspomnianej ustawy są podmiotem słabszym, w stosunku do Wynajmującego, a ich prawa  wymagają specjalnej ochrony. Ustawa OchrLokU chroni Najemców przed bezdomnością. Jest to konstytucyjny obowiązek Ustawodawcy, wyrażony w art. 75 ustawy zasadniczej. 

Pamiętajmy, że zasada „papier przyjmie wszystko”, albo „Najemca zgodził się na takie zapisy, pod którymi się podpisał”  nie obowiązuje. Co prawda istnieje zasada swobody umów między Stronami, ale jest ona znacząco ograniczona przez trzy zasady: umowa nie może być sprzeczna z ustawą, nie może być sprzeczna z istotą tego stosunku prawnego i nie może być sprzeczna z zasadami życia społecznego.

Wracając do meritum - w obrocie prawnym wyróżniamy trzy rodzaje umów najmu lokali mieszkalnych, zabezpieczające (przynajmniej w teorii) Wynajmującego i Najemcę. Mają one sporo cech wspólnych, jednak zasadniczo się różnią w formie i skutkach prawnych dla obu Stron. Wyróżniamy Umowa najmu zwykła (terminologia nadana na potrzeby niniejszej publikacji), Umowa najmu okazjonalnego oraz Umowa najmu instytucjonalnego.

 

Umowa najmu zwykła

  • Utrudniona eksmisja niechcianego lokatora przez Wynajmującego - Umowę najmu na czas nieokreślony możemy wypowiadać tylko w przypadkach i terminach określonych w ustawie OchrLokU, a przypadki, które to umożliwiają, są wymienione w art. 11 wspomnianej ustawy. W związku z tym nie możemy samodzielnie stworzyć innych przyczyn na podstawie, których wypowiedzieć moglibyśmy umowę najmu Najemcy. Jest to pewne ograniczenie, które wygląda w skrócie tak: jeżeli lokator nie awanturuje się, nie utrudnia korzystania z lokalu innym osobom, jest spokojny, płaci (nawet nieterminowo) to w zasadzie Wynajmujący nie będzie mógł mu takiej umowy wypowiedzieć. 
  • Podwyżki czynszu najmu są regulowane przez przepisy ustawy OchrLokU i nie mogą być dowolnie przez Wynajmującego ustalane. Na przykład podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić m.in. w przypadku, jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Jak widać w przypadku umowy najmu zwykłego nawet podwyższenie czynszu najmu jest ściśle regulowane ustawowo.
  • Kaucja wpłacana przez najemcę może wynieść aż dwunastokrotność jednomiesięcznego czynszu najmu (!), jednakże w praktyce rzadko kiedy Wynajmujący pobierają kaucję większą, niż równowartość trzech czynszów najmu - a szkoda, w końcu za równowartość kilku tysięcy złotych, właściciele oddają swoje nieruchomości warte setki tysięcy, miliony złotych.
  • Umowa najmu może zostać zawarta w formie ustnej (!) lub pisemnej. To tutaj kryje się prawdziwe niebezpieczeństwo dla Wynajmującego - w razie przeoczenia terminu zakończenia umowy bądź przedłużającego się wydania lokalu przez Najemcę, umowa może zostać przedłużona w sposób  dorozumiany na czas nieokreślony z 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia. W efekcie tak zawartą umowę najmu bardzo ciężko jest zakończyć.
  • Umowę najmu zawartą na czas określony możemy wypowiadać wyłącznie w przypadkach i terminach określonych w art. 11, ustawy OchrLokU. Rozwiązanie takiej umowy jest możliwe następujących okolicznościach– za porozumieniem stron lub w momencie, gdy minie okres, na jaki została zawarta (wygaśnie). Zawierana jest na okres niedłuższy niż 10 lat. Jeżeli najem trwa dłużej niż 10 lat, Umowę najmu poczytuję się po tym okresie za zawartą na czas nieokreślony.
  • Umowę najmu zawartą na czas nieokreślony:
    • Najemca może wypowiadać zgodnie z terminami zapisanymi w umowie najmu, a w razie braku ich określenia zgodnie z Ustawą Kodeks Cywilny. 
    • Wynajmujący może wypowiadać umowę najmu wyłącznie w przypadkach i terminach określonych w art. 11, ustawy OchrLokU. W praktyce oznacza to, że niemożliwym jest wypowiedzenie umowy najmu Najemcy, który płaci w miarę regularnie, nie zakłóca porządku, używa lokal zgodnie z przeznaczeniem lub nie podnajmuje go innym (!)

"Zwykła" umowy najmu, zabezpiecza przede wszystkim Najemcę, gdyż praktycznie w całości jej treść reguluje Ustawa OchrLokU. W świetle tej ustawy między innymi nie można nagle eksmitować Najemcy z wynajętego przez niego lokalu mieszkalnego lub podwyższać czynsz najmu w sposób częsty i nadmierny. Jeżeli Najemca nie będzie chciał opuścić zajmowanego mieszkania, pomimo skutecznego wypowiedzenia mu umowy najmu, Sąd w postępowaniu cywilnym w przedmiocie opróżnia lokalu (eksmisji) bada z urzędu, czy Najemcy nie przysługuje uprawnienie do najmu lokalu socjalnego. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec m.in. kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej, ubezwłasnowolnionej, emeryta czy też bezrobotnego. W razie orzeczenia o przysługującym lokalu socjalnym, Gmina ma obowiązek taki lokal Najemcy dostarczyć. Kiedy? To zależy. Gminy posiadają niedostateczną ilość lokali socjalnych, a kolejka oczekujących jest bardzo długa. W praktyce może to trwać od kilku miesięcy do kilku lat. W Toruniu np. na taki lokal czeka się, aż 7 lat.

Umowa najmu okazjonalnego

  • Ustawodawca, chcąc pozostawić Stronom najmu możliwość wyboru umowy najmu, 17 grudnia 2009 r., znowelizował Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wprowadzając instytucję najmu okazjonalnego.
  • Może być zawierana tylko przez Wynajmującego, nieprowadzącego działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (dla nich przewidziana jest Umowa najmu instytucjonalnego, którą opisaliśmy poniżej).
  • Umowa najmu okazjonalnego ma tę przewagę nad umową najmu zwykłą, że wyłącza część zapisów ustawy OchrLokU, m.in. opisany powyżej art. 11, mówiący o powodach w jakich umowę można wypowiedzieć,
  • W konsekwencji możemy rozszerzyć katalog powodów wypowiedzenia z art. 11 wspomnianej ustawy i wraz z Najemcą ustalić indywidualnie inne powody wypowiedzeń, a także ustalić czas wypowiedzenia na okres 7 dni, zamiast 1 miesiąca.
  • W przeciwieństwie do umowy najmu w formie zwykłej, daje Stronom swobodę w podwyższaniu czynszu najmu,
  • Znacznie ułatwia i skraca procedurę eksmisyjną niechcianego lokatora, gdyż to lokator sam zobowiązuje się do opróżnienia mieszkania i wskazuje na tę okoliczność mieszkanie zastępcze.
  • Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu najmu za dany lokal.
  • Zawierania wyłącznie w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.
  • Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest wyłącznie na czas określony.

Z czego składa się umowa najmu okazjonalnego?

Abyśmy mogli nazwać Umowę najmu okazjonalną, wymagane są w szczególności:

  • Załącznik nr 1: oświadczenie Najemcy w formie aktu notarialnego, w którym Najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu. Ten dokument sporządza Notariusz, konieczna jest zatem wizyta w kancelarii notarialnej. Obecność Wynajmującego podczas tej czynności nie jest obowiązkowa. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia,  wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w Ustawie z dnia 10 października 2002 r. o Minimalnym Wynagrodzeniu za Pracę (Dz.U. z 2018 r. poz. 2177 oraz z 2019 r. poz. 1564). Obecnie kwota ta wynosi 350 zł. W praktyce najczęściej koszt ten ponosi Wynajmujący lub Strony dzielą się nim po połowie.
  • Załącznik nr 2: wskazanie przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Ten dokument nie musi być w formie aktu notarialnego. Najczęściej Najemcy wskazują lokale swoich bliskich lub znajomych.
  • Załącznik nr 3: oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy i osób z nim zamieszkujących, w lokalu wskazanym w Załączniku nr 2. Dokument ten również nie musi być w formie aktu notarialnego. Jednakże na żądanie Wynajmującego, załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Daje nam to pewność, że osoba deklarująca przyjęcie lokatora pod swój dach, faktycznie jest tą osobą, która złożyła podpis na dokumencie. Koszt ok. 25 zł, który zwyczajowo ponosi Najemca.
  • Zgłoszenie podpisanej umowy najmu okazjonalnego w Urzędzie Skarbowym, właściwym za względu na miejsce zamieszkania Wynajmującego, w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Dlaczego? Ustawodawca poluzowując nieco zapisy ustawy w stosunku do Wynajmujących, chciał ograniczyć zjawisko szarej strefy, polegające na niezgłaszaniu i nieodprowadzaniu podatku od nieruchomości.

Jednak nic nie jest idealne, tak samo jak najem okazjonalny. Jedną z największych wad tej formy umowy najmu, jest ryzyko odmowy przyjęcia niechcianego lokatora przez osobę, która wcześniej na piśmie, zadeklarowała, że Najemcę do siebie przyjmie. 

Aby skutecznie wyeliminować tę nieprzewidzianą przez ustawodawcę wadę najmu okazjonalnego i sprawić, że będzie on skutecznie chronił prawa Wynajmujących, ale i chronił od bezdomności Najemców, warto skorzystać za dodatkową opłatą z usług wyspecjalizowanych firm posiadających lokale zamienne i deklarujących przyjęcie do siebie lokatora w formie oświadczenia (Załącznik nr 3). Warto dodać, że jedna z takich firm powstałą w Toruniu i z powodzeniem działa na terenie całej Polski.

 

 

Umowa najmu instytucjonalnego

  • W lipcu 2017 roku, weszły w życie zmiany w ustawie OchrLokU, które wprowadziły Umowę najmu instytucjonalnego. Została ona wprowadzona przed Ustawodawcę przede wszystkim ze względu na zachęcenie inwestorów do budowy mieszkań do wynajęcia. Miała ona na celu ograniczenie problemów związanych z eksmisją kłopotliwych lokatorów.
  • Dedykowana jest ona dla osób fizycznych, osób prawnych lub jednostkek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
  • Jedynym załącznikiem do umowy najmu instytucjonalnego lokalu jest to samo Oświadczenie Najemcy w formie aktu, które stosowane jest przy najmie okazjonalnym. Ten dokument tak samo jest sporządzony przez Notariusza, konieczna jest zatem wizyta w kancelarii notarialnej. Obecność Wynajmującego podczas tej czynności nie jest obowiązkowa. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia,  wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w Ustawie z dnia 10 października 2002 r. o Minimalnym Wynagrodzeniu za Pracę (Dz.U. z 2018 r. poz. 2177 oraz z 2019 r. poz. 1564). Obecnie kwota ta wynosi 350 zł. W praktyce najczęściej koszt ten ponosi Wynajmujący lub Strony dzielą się nim po połowie.
  • Jedyna różnica polega na tym, że oprócz oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu, Lokator również oświadcza, że zdaje sobie sprawę z tego, że w przypadku eksmisji, nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, przez co w praktyce Komornik może dokonać natychmiastowej eksmisji do noclegowni, schroniska lub też do innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.
  • Brak konieczności zgłaszania umowy najmu instytucjonalnego do właściwego Urzędu Skarbowego.
  • Kaucja również nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu najmu za dany lokal.
  • Jest także zawierana wyłącznie w formie pisemnej, pod rygorem nieważności i tylko na czas określony.

Wydaje się, że jest to „idealna” umowa najmu, która w pełni zabezpiecza interesy Wynajmującego. Czy zabezpiecza Najemcę? Raczej nie. Co więcej, wiele osób, w tym prawnicy, a nawet Rzecznik Praw Obywatelskich Adam Bodnar, wskazują na niekonstytucyjność tej formy umowy najmu i jej niezgodność z art. 75 Ustawy Zasadniczej. Nietrudno wyobrazić sobie w niedalekiej przyszłości orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego stwierdzająca nieważność poszczególnych zapisów w Ustawie o Ochronie Lokatorów. Co wtedy się stanie z umowami najmu instytucjonalnego, zawartymi na okres wielu lat między Wynajmującym i Najemcą? Nie wiadomo…

 

 

 

Wnioski

  • Jeżeli już chcemy podpisać umowę najmu w formie zwykłej, zawsze zawierajmy ją na czas oznaczony oraz w formie pisemnej. Jednak rekomendujemy zawieranie innej umowy najmu, niż w formie zwykłej…
  • Zawierajmy umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego – umowy te poluzowują nam restrykcyjną Ustawę o Ochronie Lokatorów, a więc dlaczego z tego nie skorzystać?
  • Wynajmujący inwestując nawet kwotę kilkuset złotych przy podpisaniu umowy najmu okazjonalnego, zyskuje znacznie szerszą ochronę posiadania swojej nieruchomości, zapewniając przy tym Najemcy większą ochronę przed bezdomnością. Jest to coraz częściej stosowana forma zawierania umowy najmu.
  • Najem instytucjonalny i okazjonalny wydaje się najbezpieczniejszą umową najmu dla Wynajmujących.
  • GOTYK Biuro Nieruchomości Toruń stosuje w obsłudze klientów wyłącznie umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, zapewniając tym samym najwyższy standard obsługi i bezpieczeństwa dla Stron. Sporządziliśmy dotychczas kilkadziesiąt umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Zapraszamy do kontaktu.